Texto provisional
SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Quinta)
22 de abril de 2021 ( * )
(Incumplimiento de las obligaciones de un Estado miembro – Directiva 2004/18 / CE – Contratos públicos de obras – Contrato entre un organismo público y una empresa privada para el arrendamiento de un edificio aún no construido – Artículo 1 – Realización de una obra que corresponda a los requisitos especificados por el inquilino – Artículo 16 – Prohibido)
En el asunto C ‑ 537/19,
ACCIÓN por incumplimiento de las obligaciones derivadas del artículo 258 TFUE, interpuesta el 12 de julio de 2019,
Comisión Europea, representada por los Sres. L. Haasbeek, M. Noll-Ehlers y P. Ondrůšek, en calidad de agentes,
solicitante,
v
República de Austria, representada inicialmente por M. Fruhmann, y posteriormente por J. Schmoll, en calidad de agentes,
acusado,
EL TRIBUNAL (Sala Quinta),
integrado por E. Regan, Presidente de Sala, M. Ilešič, E. Juhász (Ponente), C. Lycourgos e I. Jarukaitis, Jueces;
Abogado General: M. Campos Sánchez-Bordona,
Registrador: A. Calot Escobar,
Visto el procedimiento escrito,
tras escuchar las conclusiones del Abogado General en la sesión del 22 de octubre de 2020,
da lo siguiente
Juicio
1 Mediante su demanda, la Comisión Europea solicita al Tribunal que declare que, en la medida en que Stadt Wien-Wiener Wohnen (en lo sucesivo, « Wiener Wohnen '') adjudicó directamente el contrato de 25 de mayo de 2012 con respecto al edificio de oficinas en Guglgasse 2-4 en Viena (Austria), sin ningún procedimiento de licitación pública y el correspondiente anuncio de contrato, la República de Austria no ha cumplido sus obligaciones en virtud de los artículos 2 y 28 y el artículo 35, apartado 2, de la Directiva 2004/18 / CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 31 de marzo de 2004 sobre la coordinación de los procedimientos de adjudicación de contratos públicos de obras, contratos públicos de suministro y contratos de servicio público (DO 2004, L 134, p. 114).
Contexto legal
Ley de la UE
2 Los considerandos 2 y 24 de la Directiva 2004/18 establecen:
« (2) La adjudicación de contratos celebrados en los Estados miembros en nombre de las autoridades estatales, regionales o locales y otros organismos gobernados por entidades de derecho público está sujeta al respeto de los principios del Tratado y, en particular, al principio de libertad de circulación de mercancías, el principio de libertad de establecimiento y el principio de libre prestación de servicios y los principios que de ellos se derivan, como el principio de igualdad de trato, el principio de no discriminación, el principio de reconocimiento mutuo, el principio de proporcionalidad y el principio de transparencia. No obstante, para los contratos públicos por encima de un determinado valor, conviene elaborar disposiciones de coordinación comunitaria de los procedimientos nacionales de adjudicación de dichos contratos que se basen en estos principios para asegurar los efectos de los mismos y garantizar la apertura. de la contratación pública a la competencia. Por tanto, estas disposiciones de coordinación deben interpretarse de conformidad con las normas y principios antes mencionados y con otras normas del Tratado.
…
(24) En el contexto de los servicios, los contratos de adquisición o alquiler de bienes inmuebles o derechos sobre dichos bienes tienen características particulares que hacen que la aplicación de las normas de contratación pública sea inadecuada ».
3 El artículo 1 de dicha Directiva, titulado « Definiciones '', previsto en el apartado 2, letra b):
«Los“ contratos públicos de obras ”son los contratos públicos que tienen por objeto la ejecución, o tanto el diseño como la ejecución, de obras relacionadas con una de las actividades en el sentido del Anexo I o una obra, o la realización, por cualquier medio, de una obra que responda a los requisitos especificados por el poder adjudicador. Por "obra" se entiende el resultado de las obras de construcción o de ingeniería civil consideradas en su conjunto, que son suficientes por sí mismas para cumplir una función económica o técnica ».
4 El artículo 2 de dicha Directiva, titulado « Principios de adjudicación de contratos '', disponía:
«Los poderes adjudicadores tratarán a los operadores económicos de forma equitativa y no discriminatoria y actuarán de forma transparente».
5 El artículo 16 de la Directiva 2004/18, titulado « Exclusiones específicas '', disponía:
« La presente Directiva no se aplicará a los contratos de servicio público para:
(a) la adquisición o alquiler, por cualquier medio financiero, de terrenos, edificios existentes u otros bienes inmuebles o derechos sobre los mismos; no obstante, los contratos de servicios financieros celebrados al mismo tiempo, antes o después del contrato de adquisición o alquiler, cualquiera que sea su forma, estarán sujetos a la presente Directiva;
… '
6 El artículo 28 de dicha Directiva, titulado « Utilización de procedimientos abiertos, restringidos y negociados y diálogo competitivo '', decía:
«Al adjudicar sus contratos públicos, los poderes adjudicadores aplicarán los procedimientos nacionales adaptados a los efectos de la presente Directiva.
Estos contratos públicos los adjudicarán aplicando el procedimiento abierto o restringido. En las circunstancias específicas previstas expresamente en el artículo 29, los poderes adjudicadores podrán adjudicar sus contratos públicos mediante el diálogo competitivo. En los casos y circunstancias concretos a que se refieren expresamente los artículos 30 y 31, podrán aplicar un procedimiento negociado, con o sin publicación del anuncio de licitación. ».
7 El artículo 35, apartado 2, de dicha Directiva, titulado « Avisos '', dispone:
« Los poderes adjudicadores que deseen adjudicar un contrato público o un acuerdo marco mediante un procedimiento abierto, restringido o, en las condiciones establecidas en el artículo 30, negociado con la publicación de un anuncio de licitación o, en las condiciones establecidas en el artículo 29, un diálogo competitivo, darán a conocer su intención mediante un anuncio de licitación. ».
8 La Directiva 2004/18 ha sido sustituida por la Directiva 2014/24 / UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de febrero de 2014, sobre contratación pública y por la que se deroga la Directiva 2004/18 (DO 2014, L 94, p. 65), con efecto desde 18 de abril de 2016.
Ley austriaca
9 En la fecha de celebración del contrato de arrendamiento controvertido, el 25 de mayo de 2012, las disposiciones nacionales aplicables aparecieron en la Bundesgesetz über die Vergabe von Aufträgen 2006 (Ley Federal de Contratación Pública de 2006), en la versión aplicable en esa fecha.
Procedimiento previo al litigio
10 Tras una denuncia recibida en 2015 y contactos informales con las autoridades austriacas, el 25 de julio de 2016 la Comisión envió a la República de Austria una carta de emplazamiento (procedimiento de infracción n.o 2016/4074), en la que alegaba que se había producido una infracción. de los artículos 2, 28 y 35 de la Directiva 2004/18 con motivo de la adjudicación directa, sin procedimiento de licitación pública ni anuncio de licitación con arreglo a dicha Directiva, por Wiener Wohnen, el 25 de mayo de 2012, de un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido relativo a la edificio de oficinas conocido como 'Puerta 2' ('el edificio Puerta 2'), que incluye un aparcamiento subterráneo, en la parcela situada en Guglgasse 2-4, Viena.
11 En virtud de dicho contrato, el arrendador Vectigal Immobilien GmbH & Co KG, propietario de ese solar en el momento de la celebración del contrato, tenía la intención de construir el edificio Gate 2 en dicho terreno.
12 El inmueble arrendado constaba de dos alas (A y B), desde la planta baja hasta el quinto piso. Como alternativa, se proporcionaron puentes entre esas dos alas, desde el primer al quinto piso. Además, Wiener Wohnen tenía, como opción (' Opción de compra'), un derecho unilateral de arrendamiento, además de los primeros cinco pisos que constituyen la propiedad arrendada desde el principio, del sexto al octavo piso en el ala B de ese edificio. Una adición al contrato de arrendamiento de 25 de octubre de 2012 confirmó que Wiener Wohnen hizo uso de esa opción.
13 El contrato de arrendamiento en cuestión se celebró por tiempo indefinido. Inicialmente disponía que Wiener Wohnen podía rescindir el contrato normalmente solo 15 años después del inicio del arrendamiento y, posteriormente, cada 10 años. Además de esa terminación ordinaria, la terminación extraordinaria era posible si había una infracción grave o persistente del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, o si el edificio de la Puerta 2 no podía usarse según lo acordado durante más de seis meses.
14 La segunda adenda de dicho arrendamiento, de fecha 16 y 17 de septiembre de 2013, difirió el plazo de la primera oportunidad de rescisión ordinaria. De acuerdo con la cláusula 2.4 de ese apéndice, la cláusula pertinente se redactó ahora de la siguiente manera: « El inquilino puede rescindir el presente contrato de arrendamiento normalmente, pero solo después de 25 años, 35 años y 45 años (etc.) desde el inicio del contrato de arrendamiento ( teniendo en cuenta el plazo de preaviso mencionado en la cláusula 2.2) (plazo de preaviso de 12 meses al final de un trimestre natural) ».
15 Después de haber ocupado el edificio Gate 2, Wiener Wohnen subarrendará un espacio de oficina a Wiener Wohnen Haus & Außenbetreuung GmbH. Además, el Gewerkschaft der Gemeindebediensteten (Sindicato de Empleados Municipales) también estableció un centro de información en esa propiedad.
16 La República de Austria respondió al escrito de requerimiento de la Comisión mediante escrito de 26 de septiembre de 2016, en el que reconocía que la adjudicación directa del contrato de arrendamiento en cuestión entraba en el ámbito de aplicación de la Directiva 2004/18 y que, en consecuencia, licitación pública de conformidad con dicha Directiva debería haberse aplicado. Dicho Estado miembro declaró que lamentaba el error cometido y señaló que Wiener Wohnen haría todo lo posible para garantizar que la legislación de la UE sobre contratación pública se aplique correctamente en el futuro.
17 También se desprende de los documentos ante el Tribunal que la República de Austria expuso en observaciones complementarias de 27 de febrero de 2017 y en otras observaciones complementarias de 5 de mayo, 13 de septiembre y 25 de octubre de 2017, cómo el cumplimiento de la legislación de la UE en materia de contratación pública en adelante se garantizaría, entre otras cosas, mediante un registro de contratos.
18 Habida cuenta de la persistencia de la presunta infracción, la Comisión, mediante carta de 18 de mayo de 2018, envió a la República de Austria un dictamen motivado en el que solicitaba a dicho Estado miembro que adoptara las medidas oportunas para dar cumplimiento a dicho dictamen en un plazo de dos meses a partir de su recibo.
19 La República de Austria respondió a dicho dictamen motivado mediante escrito de 18 de julio de 2018. En cuanto a las posibilidades de subsanar la supuesta infracción, dicho Estado miembro alegó que, habida cuenta de que Wiener Wohnen ocupaba el edificio Gate 2, era imposible para eliminar esa infracción de inmediato. Teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento en cuestión podría ser objeto de una rescisión ordinaria como muy pronto el 1 de octubre de 2040 con respecto al ala A de dicho inmueble y el 1 de abril de 2041 con respecto a su ala B, Wiener Wohnen fue, no obstante , preparado para entablar negociaciones con el propietario para la terminación anticipada de ese contrato de arrendamiento. Además, la República de Austria señaló que, en el momento de la celebración del contrato, según el dictamen jurídico vigente en Austria, la exclusión prevista en el artículo 16, letra a), de la Directiva 2004/18 también cubría el arrendamiento de locales de oficinas que aún no habían sido construidos pero ya estaban planeados y listos para ser construidos. Como Wiener Wohnen deseaba arrendar precisamente un edificio de este tipo, dicha entidad actuó de buena fe.
20 No satisfecha con la respuesta de la República de Austria, la Comisión interpuso el presente recurso.
La acción
Argumentos de las partes
21 La Comisión alega que la celebración por Wiener Wohnen, organismo público vinculado a la ciudad de Viena, con una empresa privada de un contrato de arrendamiento a largo plazo del edificio Gate 2 antes de su construcción constituye la adjudicación directa de un contrato de obras para la construcción y arrendamiento de locales de oficinas porque Wiener Wohnen influyó en la planificación de las obras relativas a esos locales que superaron con creces las necesidades habituales del inquilino de un nuevo edificio.
22 La Comisión recuerda, refiriéndose a la sentencia Impresa Pizzarotti de 10 de julio de 2014 (C ‑ 213/13, EU: C: 2014: 2067, apartados 40 a 42), que la cuestión de si una operación constituye un contrato de obra pública es una de la legislación de la UE y que, si un complejo se ofrece en alquiler antes del inicio de las obras, su principal objeto es la creación de ese complejo. A este respecto, recuerda que, en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento controvertido, el edificio Gate 2 no estaba sujeto a una licencia de obra ejecutiva.
23 La Comisión añade, refiriéndose al apartado 43 de la misma sentencia del Tribunal de Justicia, que dicho contrato no entra dentro de la excepción prevista en el artículo 16, letra a), de la Directiva 2004/18. Esta excepción no se aplica cuando la ejecución del trabajo planificado se corresponde con los requisitos especificados por el poder adjudicador. Del apartado 58 de la sentencia de 29 de octubre de 2009, Comisión / Alemania (C ‑ 536/07, EU: C: 2009: 664) se desprende que ese sería el caso, en particular, cuando las especificaciones establecidas en el Los contratos se refieren a una descripción precisa del edificio que se va a construir, su calidad y sus instalaciones y accesorios y, por lo tanto, superan los requisitos habituales de un inquilino con respecto a los locales de nueva construcción de un cierto tamaño.
24 Por lo que se refiere a la estructura del edificio Gate 2, la Comisión considera que dos intervenciones de Wiener Wohnen influyeron en el diseño de dicho edificio. Esas intervenciones estaban relacionadas con la construcción de puentes entre los pisos de las alas A y B y la construcción del sexto al octavo piso del ala B.
25 Por lo que respecta a otras acciones emprendidas por Wiener Wohnen, la Comisión alega que en los documentos titulados 'Descripción del edificio y sus instalaciones', de 16 de mayo de 2012, y 'Suplemento a la descripción del edificio y sus instalaciones', de 22 de mayo 2012, ambos anexos del contrato de arrendamiento en cuestión, existen numerosos ejemplos que muestran que las especificaciones acordadas entre las partes de ese contrato superan con creces lo que habitualmente se acuerda con un arrendatario y que Wiener Wohnen eligió la mayoría de las soluciones técnicas adoptadas en el diseño final de el edificio Gate 2. Aunque algunas de esas especificaciones se referían a las reglas 'ÖNORM', esas reglas no son más que recomendaciones, vinculantes solo si así lo establece el contrato. Normalmente, un inquilino solo está interesado en si la tubería funciona correctamente, no en el tipo de sistema elegido, o si 'en el caso de sistemas sellados, las tuberías de drenaje están hechas de PE o ABS'.
26 En particular, de la portada del segundo de esos documentos se desprende que fue redactado por Wiener Wohnen y en el aviso legal de la página siguiente se indica lo siguiente: «Suplemento [a la descripción del edificio y sus instalaciones ], con base en el cronograma de condiciones aplicables a los edificios administrativos elaborado por el Departamento MA34; establece los requisitos de uso específicos del inquilino, complementa, detalla y, a modo de excepciones específicas, reemplaza [la descripción del edificio y sus comodidades] del propietario ”. La Comisión afirma que del sitio web de la ciudad de Viena se desprende que se trata de un «conjunto de normas relativas a la infraestructura de los edificios administrativos de esa ciudad [y que] esas especificaciones sirven de base para la planificación y las licitaciones». Según la Comisión, no es sorprendente, en estas circunstancias, que un artículo que apareció en la prensa austriaca en 2016 sobre una posible elusión por parte de Wiener Wohnen de las normas sobre contratación pública en relación con la construcción del edificio Gate 2 tuviera el título ». Eine Zentrale nach Maß '(' Sede central a medida ').
27 La Comisión alega que Wiener Wohnen supervisó la ejecución de la construcción del edificio Gate 2 de la misma forma que lo haría un promotor. Dicha empresa había encargado a SET Bauprojektierung GmbH, empresa especializada en la planificación de proyectos de construcción, para llevar a cabo la supervisión del proceso para la ejecución específica del proyecto de construcción. La Comisión manifiesta, en ese contexto, que se acordó entre las partes que dicha fiscalización se extenderá también al cumplimiento de las características del inmueble, tal como se definen en el contrato de arrendamiento en cuestión. A este respecto, se remite a la primera parte del anexo A.1 del anexo 1.3 de dicho contrato, que estipula: « Seguimiento: para ejecutar el proyecto de construcción, Wiener Wohnen ha puesto en marcha la supervisión de la ejecución de la obra. proyecto y supervisión por una empresa externa. '
28 La Comisión también observa que, sin la celebración de dicho contrato de arrendamiento, el edificio Gate 2 no se habría construido. Después de que el inquilino comprara el terreno a la ciudad de Viena, artículos de prensa, que aparecieron en 2002, y un comunicado de prensa de la ciudad de Viena, publicado en 2005, anunciaron la construcción de ese edificio en ese terreno. En 2008, los medios informaron que el proyecto "[estuvo] inactivo durante años", ya que la oferta de espacio de oficinas más grande era superior a la demanda. La República de Austria aceptó, además, que la construcción del edificio Gate 2 habría permanecido incierta si Wiener Wohnen no hubiera celebrado el contrato de arrendamiento en cuestión.
29 La Comisión subraya que el edificio Gate 2 no debe clasificarse en modo alguno como un edificio estándar, que Wiener Wohnen propuso alquilar en el estado propuesto por el propietario. Señala que Wiener Wohnen encargó a un proveedor de servicios en 2012 que analizara el mercado de oficinas en Viena. Según ese análisis, de las 10 propiedades que se podían alquilar, 6 de las cuales cumplían los requisitos mínimos definidos por Wiener Wohnen, el edificio Gate 2 parecía ser la propiedad más adecuada. La Comisión llama especialmente la atención sobre el hecho de que, en el 'Resumen de gestión' de dicho análisis, se indica, para justificar la colocación de ese edificio en primer lugar, que 'el arrendatario todavía puede influir en la planificación del proyecto en sobre la base de requisitos específicos, y [que] el deseo de separar las entradas al área de oficinas y al centro de atención al cliente se pueda satisfacer de manera óptima ”.
30 La Comisión añade que el edificio Gate 2 es utilizado casi exclusivamente por Wiener Wohnen. La presencia de otros dos inquilinos, a saber, Wiener Wohnen Haus- & Außenbetreuung y Gewerkschaft der Gemeindebediensteten – Kunst, Medien, Sport, freie Berufe (Unión de empleados municipales – Arte, medios de comunicación, deporte y profesiones liberales) no puede justificar la aplicación del artículo 16 a) de la Directiva 2004/18, habida cuenta del amplio derecho de Wiener Wohnen de ceder la propiedad a departamentos de la ciudad de Viena oa personas jurídicas en las que la ciudad de Viena tenga una participación mayoritaria. Además, parecería que el área subarrendada al Sindicato de Empleados Municipales con el propósito de servir como centro de información es muy pequeña.
31 La República de Austria observa que Wiener Wohnen es el mayor administrador municipal de viviendas de Europa y, como tal, asume importantes responsabilidades con respecto a más de 500 000 personas alojadas en aproximadamente 200 000 viviendas municipales. Como parte de una reorientación estratégica de esa empresa, se tomó la decisión de reunir todas sus instalaciones, que anteriormente se habían extendido por la ciudad de Viena, en un solo sitio. Según ese Estado miembro, la nueva oficina central debía estar lista para cuando se creara la nueva organización, a finales de 2014 o principios de 2015, y debía proporcionar alojamiento para al menos 750 empleados, o 1000 empleados después de la construcción de la ampliación planificada.
32 Dado que no podía comprar o construir una propiedad adaptada a sus necesidades, la única solución disponible para Wiener Wohnen era alquilar un edificio de oficinas existente o uno cuya planificación ya se había completado. Además, como organismo responsable de la construcción de viviendas sociales, Wiener Wohnen estaba en principio obligado a invertir sus recursos financieros en el mantenimiento y mejora de los edificios residenciales que gestiona. Además, habida cuenta del objetivo de dicha empresa, el espacio que se alquila debería haber sido un espacio de oficina estándar.
33 Con el fin de tener una visión general de todos los edificios de oficinas adecuados disponibles en el mercado inmobiliario y que cumplían con sus requisitos, Wiener Wohnen encargó, a principios de 2012, a un experto independiente en el sector inmobiliario que realizara un análisis global del mercado y de oficinas en Viena. Según la República de Austria, cuando se estaba elaborando ese análisis, la planificación del edificio Gate 2 ya se había completado en su totalidad, estando todos los planos disponibles, pero el proyecto aún no se había ejecutado. En consecuencia, Wiener Wohnen no había ejercido ninguna influencia sobre el diseño arquitectónico o la planificación real de las alas A y B de ese edificio. Aparte de los requisitos relativos al espacio de oficinas y plazas de aparcamiento, las negociaciones relativas al arrendamiento en cuestión se referían principalmente al importe del alquiler y los costes operativos. Uno de los elementos esenciales de las negociaciones fue la entrega de esas dos alas en las fechas previstas, con el fin de organizar la reubicación de unos 1 000 empleados. Los únicos aspectos de la construcción en los que Wiener Wohnen pudo intervenir se referían a la subdivisión de los locales, la ocupación de las oficinas y las comodidades básicas del espacio alquilado.
34 En cuanto a los cambios estructurales alegados por la Comisión, la República de Austria alega que los puentes formaron parte del proyecto del edificio Gate 2 desde el principio. Además, los puentes no formaban parte del espacio alquilado. Por lo que se refiere a la opción relativa al arrendamiento de las superficies del sexto al octavo piso del ala B, dicho Estado miembro declara que, en cualquier caso, dichos pisos estaban destinados a ser construidos.
35 El documento titulado «Descripción del edificio y sus instalaciones», al igual que el «Suplemento» de dicho documento, se limitaba a establecer los requisitos que deben cumplir todos los edificios de oficinas modernos. La Comisión no ha identificado ninguna información contenida en dichos documentos que se aparte de las condiciones establecidas por las disposiciones legales o por las directivas y normas técnicas aplicables o que no se utilice en el sector en cuestión.
36 Según la República de Austria, la supervisión de la empresa externa SET Bauprojektierung se refería únicamente a las áreas cubiertas por el arrendamiento, con exclusión de las otras áreas del edificio Puerta 2, como, entre otras, las instalaciones técnicas de calefacción, automatizadas. sistemas, instalaciones de ascensores y zonas comunes o exteriores. La Comisión pasa por alto el hecho de que es habitual, en un plan de mudanzas a gran escala, que no solo haya supervisión realizada por el promotor, sino también controles realizados por el arrendatario.
37 La República de Austria recuerda que Wiener Wohnen no era el único inquilino del edificio Gate 2. En ese contexto, es irrelevante si los espacios alquilados a otros inquilinos eran más pequeños que los ocupados por Wiener Wohnen. El mero hecho de que otros arrendatarios distintos de Wiener Wohnen alquilaran un local en dicho edificio demuestra que el espacio de oficinas de que se trata es el de un edificio de oficinas estándar, que también puede ser alquilado por terceros en condiciones normales de mercado.
38 El «Resumen de gestión» tampoco respalda el punto de vista de la Comisión, ya que en ninguna parte de dicho documento se indica que los requisitos establecidos por Wiener Wohnen iban más allá de los deseos habituales de un arrendatario. Es completamente normal que un inquilino que tiene la intención de comprometerse a utilizar los locales de oficinas para más de 1000 empleados sobre una base contractual durante un período prolongado desee saber, antes de tomar esa decisión, exactamente en qué medida el propietario permitirá cualquier ajuste que el inquilino lo considera necesario.
39 En particular, según la República de Austria, el documento titulado «Complemento de la descripción del edificio y sus instalaciones» sólo «se basa» en el «programa de condiciones aplicables a los edificios administrativos, elaborado por el Departamento MA34». Ese programa de condiciones era en sí mismo un resumen de los últimos requisitos legales y reglamentarios, aplicables a todos los edificios de oficinas y no solo a la ciudad de Viena. Por tanto, las medidas descritas en dicho «complemento» también se habrían aplicado si el contrato de arrendamiento no se hubiera celebrado con Wiener Wohnen sino con una empresa privada. Cuando la Comisión sostiene que las normas medioambientales son simplemente "recomendaciones", no tiene en cuenta la legislación aplicable. Según la reiterada jurisprudencia del Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo, Austria), esas son las normas más recientes para determinar si ha habido una implementación técnica adecuada. En consecuencia, la aplicación de esas normas no es opcional.
40 La crítica de la Comisión a la duración del contrato de arrendamiento prevista en el contrato controvertido, a saber, 25 años, no tiene en cuenta la realidad del mercado inmobiliario. Esta es la única base sobre la que los propietarios están preparados para arrendar grandes espacios a precios asequibles. En opinión de Wiener Wohnen, renunciar al derecho a rescindir ese contrato no planteó ninguna dificultad, ya que era poco probable que se reubicaran 1000 empleados, dado el coste y la falta de emplazamientos alternativos adecuados.
Hallazgos de la corte
41 El recurso de la Comisión se refiere a la calificación de adjudicación directa, sin concurso público ni anuncio de contrato, de un contrato relativo al edificio Gate 2 en Viena. La Comisión alega que el 25 de mayo de 2012 Wiener Wohnen, en su calidad de poder adjudicador, celebró un arrendamiento a largo plazo de dicho edificio con una empresa privada incluso antes de su construcción. Wiener Wohnen tuvo una influencia en el diseño del edificio que superó con creces los requisitos habituales del inquilino de dicho edificio. Dicho contrato, que no puede entrar en la exclusión prevista en el artículo 16, letra a), de la Directiva 2004/18, debe calificarse de «contrato de obras» en el sentido de dicha Directiva. La infracción resultante de la Directiva 2004/18 persiste mientras dure el contrato de arrendamiento en cuestión, que normalmente no puede rescindirse antes de 2040.
42 Con carácter preliminar, conviene señalar que la Directiva 2004/18, al igual que las demás Directivas sobre contratación pública, como se desprende, en esencia, del considerando 2 de la misma, pretende garantizar el cumplimiento, en la adjudicación de contratos públicos con, entre otros entre otros, la libre circulación de mercancías, la libertad de establecimiento y la libre prestación de servicios, así como con los principios que de ellas se derivan, en particular, la igualdad de trato, la no discriminación, la proporcionalidad y la transparencia, y garantizar la apertura de la contratación pública a competencia (sentencias de 12 de julio de 2001, Ordine degli Architetti y otros , C ‑ 399/98, EU: C: 2001: 401, apartados 52 y 75, y de 27 de noviembre de 2019, Tedeschi y Consorzio Stabile Istant Service , C ‑ 402 / 18, EU: C: 2019: 1023, apartado 33).
43 A este respecto, de la jurisprudencia se desprende, en primer lugar, que la cuestión de si una operación constituye un contrato público de obras a efectos de la normativa de la Unión forma parte del Derecho de la Unión. La calificación del contrato propuesto como « arrendamiento '' por las partes no es determinante a este respecto (sentencia de 10 de julio de 2014, Impresa Pizzarotti , C ‑ 213/13, EU: C: 2014: 2067, apartado 40 y asunto- ley citada).
44 En un contrato público de obras, el poder adjudicador recibe un servicio consistente en la realización de obras que pretende obtener y que le reportan un beneficio económico directo. Este beneficio económico también puede considerarse que existe no solo cuando se disponga que el poder adjudicador se convierta en el propietario de las obras que son objeto del contrato, sino también si se dispone que es titular del derecho legal. sobre el uso de dichas obras, con el fin de ponerlas a disposición del público (véase, en este sentido, la sentencia de 25 de marzo de 2010, Helmut Müller , C ‑ 451/08, EU: C: 2010: 168, apartados 48 al 51).
45 Asimismo, el hecho de que el contrato principal no pueda prever una opción u obligación por parte de la ciudad de Viena o de Wiener Wohnen de recomprar los edificios construidos es irrelevante para la clasificación del contrato en cuestión (véase, a tal efecto, sentencia de 29 de octubre de 2009, Comisión / Alemania , C ‑ 536/07, EU: C: 2009: 664, apartado 62).
46 En segundo lugar, cuando un contrato contiene tanto elementos relacionados con un contrato de obra pública como elementos relacionados con otro tipo de contrato, es necesario hacer referencia al objeto principal de ese contrato para determinar su clasificación jurídica y las normas de la UE aplicables (sentencia de 10 de julio de 2014, Impresa Pizzarotti , C ‑ 213/13, EU: C: 2014: 2067, apartado 41 y jurisprudencia citada).
47 Por lo que se refiere al objeto del proyecto controvertido, procede señalar que el contrato controvertido se denomina «arrendamiento» y, de hecho, contiene determinados elementos de un arrendamiento. Sin embargo, en la fecha de celebración de dicho contrato, las obras cubiertas por dicho contrato aún no habían comenzado. En consecuencia, dicho contrato no podía haber tenido como objeto inmediato el arrendamiento de edificios. El objeto de dicho contrato era la construcción de los edificios que posteriormente debían ser entregados a Wiener Wohnen en un «contrato de arrendamiento» (véase, en este sentido, la sentencia de 29 de octubre de 2009, Comisión / Alemania , C-536/07, EU: C: 2009: 664, apartado 56).
48 A este respecto, procede señalar que, como se indica en el considerando 24 de la Directiva 2004/18, el artículo 16, letra a), de dicha Directiva prevé una exclusión del ámbito de aplicación material de dicha Directiva y que la interpretación de que dicha exclusión, en El Abogado General observó en el punto 30 de sus conclusiones, que puede extenderse al arrendamiento de edificios inexistentes, es decir, edificios que aún no se han construido, ha sido confirmado por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia.
49 Sin embargo, como se desprende de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, el poder adjudicador no puede invocar la exclusión prevista en dicha disposición cuando la ejecución de la obra proyectada constituye un « contrato público de obra '', en el sentido del artículo 1, apartado 2 b) de la Directiva 2004/18, dado que dicha ejecución responde a los requisitos especificados por el poder adjudicador (véanse, por analogía, las sentencias de 29 de octubre de 2009 Comisión / Alemania , C-536/07, EU: C: 2009: 664, apartado 55, y de 10 de julio de 2014, Impresa Pizzarotti , C ‑ 213/13, EU: C: 2014: 2067, apartado 43 y jurisprudencia citada).
50 Tal es el caso cuando dicha autoridad ha tomado medidas para definir las características de la obra o, como mínimo, ha tenido una influencia decisiva en su diseño (sentencia de 10 de julio de 2014, Impresa Pizzarotti (C ‑ 213/13, EU : C: 2014: 2067, apartado 44 y jurisprudencia citada).
51 Este es el caso, en particular, cuando las especificaciones solicitadas por el poder adjudicador superan los requisitos habituales de un arrendatario en relación con un edificio como el complejo en cuestión (véase, en este sentido, la sentencia de 29 de octubre de 2009, Comisión / Alemania , C ‑ 536/07, EU: C: 2009: 664, apartado 58).
52 Por último, si bien el importe abonado al promotor o las modalidades de pago no son los elementos determinantes a los efectos de la calificación del contrato de que se trate, no son irrelevantes (véanse, en este sentido, las sentencias de 29 de octubre de 2009, Comisión c. Alemania , C ‑ 536/07, EU: C: 2009: 664, apartados 60 y 61, y de 10 de julio de 2014, Impresa Pizzarotti , C ‑ 213/13, EU: C: 2014: 2067, apartados 49 a 51).
53 En cuanto al edificio propuesto, se puede identificar una influencia decisiva en su diseño si se puede demostrar que esa influencia se ejerce sobre la estructura arquitectónica de dicho edificio, como su tamaño, muros exteriores y muros de carga. Se puede considerar que las estipulaciones relativas al equipamiento interior demuestran una influencia decisiva sólo si se distinguen por su especificidad o escala.
54 El recurso de la Comisión debe apreciarse sobre la base de la jurisprudencia antes mencionada.
55 A este respecto, procede señalar que, según reiterada jurisprudencia relativa a la carga de la prueba en los procedimientos por incumplimiento de una obligación derivada del artículo 258 TFUE, corresponde a la Comisión determinar si se ha incumplido la obligación . Es la Comisión la que debe facilitar al Tribunal de Justicia la información necesaria para que éste determine si se ha cometido la infracción, y la Comisión no puede invocar ninguna presunción a tal efecto (sentencia de 14 de enero de 2021, Comisión / Italia (Contribución a la compra de carburante) , C ‑ 63/19, EU: C: 2021: 18, apartado 74 y jurisprudencia citada).
56 No obstante, los Estados miembros están obligados, de conformidad con el artículo 4, apartado 3, del TUE, a facilitar la realización de las tareas de la Comisión, que consisten, entre otras cosas, de conformidad con el artículo 17, apartado 1, del TUE, en garantizar que las disposiciones del FEU Se aplica el Tratado y las medidas adoptadas por las instituciones de la Unión Europea en virtud del mismo. A este respecto, debe tenerse en cuenta que, cuando se trata de comprobar que las disposiciones nacionales destinadas a garantizar la aplicación efectiva de una directiva se aplican correctamente en la práctica, la Comisión, que no tiene competencias de investigación propias en este ámbito, depende en gran medida de la información facilitada por los denunciantes y por el Estado miembro de que se trate (sentencia de 18 de noviembre de 2020, Comisión / Alemania (devolución del IVA – Facturas) , C ‑ 371/19, no publicada, UE: C : 2020: 936, apartados 66 y 67 y jurisprudencia citada). De ello se desprende, entre otras cosas, que, cuando la Comisión ha aportado pruebas suficientes para demostrar que las disposiciones nacionales por las que se transpone una directiva no se aplican correctamente en la práctica en el territorio del Estado miembro demandado, corresponde a este último impugnar en el fondo y en detalle la información aportada y las inferencias extraídas (sentencia de 28 de marzo de 2019, Comisión / Irlanda (Sistema de recogida y tratamiento de aguas residuales) , C ‑ 427/17, no publicada, EU: C: 2019: 269, apartado 39 y jurisprudencia citada).
57 En el caso de autos, debe señalarse que la Comisión no ha alegado que Wiener Wohnen pretendiera influir en los planes del propietario del terreno, a saber, Vectigal Immobilien, antes de recibir, el 28 de febrero de 2012, el análisis del lugar. ( Standortanalyse ) que había sido realizado por el topógrafo que había instruido.
58 Ese experto identificó 10 edificios que eran libres para alquilar y, tras constatar que 6 proyectos de construcción cumplían los requisitos mínimos de Wiener Wohnen, llegó a la conclusión de que el proyecto para la construcción del edificio Gate 2 era el más adecuado.
59 Como se desprende del análisis del emplazamiento de 28 de febrero de 2012 y del documento titulado «Estudio de viabilidad» (« Bebauungsstudie ») de 23 de enero de 2012, las características del edificio de la Puerta 2 ya estaban determinadas en esas fechas.
60 Cabe señalar que la estructura del edificio Puerta 2, descrita en dicho estudio de viabilidad de 23 de enero de 2012, y la estructura que figura en el de 4 de mayo de 2012, que forma parte del contrato de arrendamiento en cuestión, son esencialmente idénticas, la más documento reciente que también contiene detalles adicionales, en particular en lo que respecta al uso de determinadas áreas, ambos documentos han sido elaborados por el mismo estudio de arquitectos.
61 Por lo tanto, esta información respalda el argumento de que, como sostiene la República de Austria, «en el momento de las negociaciones para la celebración del contrato de arrendamiento, la planificación del edificio [Gate 2] ya estaba completamente terminada [y que] Wiener Wohnen … no tuvo ninguna influencia desde el principio en el diseño arquitectónico o la planificación específica de las alas A y B del edificio [Puerta 2] ”.
62 No obstante, la Comisión señala dos circunstancias de las que, en su opinión, es posible inferir que Wiener Wohnen influyó en el propio diseño de la estructura de dicho edificio.
63 La Comisión se refiere a la construcción de los pisos sexto a octavo del ala B y los puentes que conectan las alas A y B de dicho edificio.
64 Por lo que se refiere a la construcción de estas plantas del ala B, procede señalar que el contrato de arrendamiento de que se trata preveía una opción no para la construcción, sino para el arrendamiento de espacio adicional.
65 La cláusula 1.9 del contrato de arrendamiento establece que Wiener Wohnen tenía, como opción (' opción de compra '), un derecho unilateral de arrendamiento, además de los primeros cinco pisos que constituían inicialmente la propiedad arrendada, del sexto al octavo piso del Ala B del edificio Gate 2. Esa cláusula también establece que si Wiener Wohnen no ejerce esa opción o la ejerce solo parcialmente, el propietario es libre de no construir los pisos no deseados o de construirlos y alquilarlos a terceros. Al respecto, también se indica en dicha cláusula que, en esa situación, los terceros tienen derecho a utilizar determinadas partes generales del edificio, como la entrada o los ascensores, y que, a cambio, Wiener Wohnen debería beneficiarse de un reducción de alquiler.
66 Cabe señalar que dicha construcción ya estaba prevista en el estudio de viabilidad de 23 de enero de 2012, que contiene un dibujo del ala B del edificio de la Puerta 2 de ocho plantas. El análisis del emplazamiento de 28 de febrero de 2012 relativo al ala B se refiere a nueve niveles (una planta baja y ocho pisos) y, por último, el contrato de arrendamiento en cuestión también contiene, en el estudio de viabilidad de 4 de mayo de 2012 anexo al mismo, un plano del Ala B, que comprende ocho pisos.
67 Por lo tanto, de la información presentada al Tribunal de Justicia se desprende que el diseño de las plantas sexta a octava del ala B no se planificó para satisfacer una necesidad especificada por Wiener Wohnen.
68 Las mismas circunstancias pueden observarse en lo que respecta a los puentes que unen las alas A y B del edificio Puerta 2.
69 El estudio de viabilidad de 23 de enero de 2012 ya contiene las palabras « Option Brücke » («opción puente») entre las alas A y B. El análisis del sitio contiene una cláusula que establece que las alas A y B "pueden conectarse mediante la construcción de un puente". El contrato de arrendamiento en cuestión contiene la misma referencia " Option Brücke " ("opción puente") entre las alas A y B del edificio Gate 2.
70 En consecuencia, el diseño del puente que conecta las alas A y B tampoco fue concebido para satisfacer una necesidad especificada por Wiener Wohnen.
71 Por tanto, en el caso de autos, el mero hecho de que Wiener Wohnen se acogiera a las opciones ofrecidas, es decir, se acogiera a las posibilidades ya previstas, no basta para demostrar que dicha entidad ejerció una influencia decisiva en el diseño de el trabajo en cuestión.
72 Además, la Comisión se refiere a varios otros elementos fácticos de los que, en su opinión, es posible inferir que el arrendamiento en cuestión debe reclasificarse como contrato de obras. Sostiene que no hubo permiso de construcción, que hubo un contrato de arrendamiento a largo plazo, supervisión ordenada por Wiener Wohnen de la ejecución de las obras y que la obra fue demasiado específica.
73 Deben examinarse estos distintos elementos.
74 En cuanto a la ausencia de un permiso de construcción en el momento en que se concluyó el contrato de arrendamiento, cabe señalar que, de acuerdo con la práctica comercial estándar, los proyectos arquitectónicos a gran escala se alquilan mucho antes de que se finalicen los planos de construcción detallados, de modo que el propietario del sitio o el desarrollador inicia el procedimiento formal para obtener un permiso de construcción solo cuando tiene compromisos de futuros inquilinos para una parte significativa del espacio en el edificio planificado. En estas circunstancias, el hecho de que, como en el presente caso, el permiso de obra no se haya solicitado y expedido hasta después de la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento en cuestión, no impide que se considere que el edificio Gate 2 era, en esa fecha, ya planificada y lista para ser construida. De acuerdo con las prácticas y hábitos del mercado, un proyecto arquitectónico integral no es un requisito previo para la participación de posibles inquilinos. Además, el ejercicio de una influencia decisiva en el diseño de la obra en cuestión no puede resultar de la ausencia de un proyecto arquitectónico integral.
75 A este respecto, debe observarse que, aunque el « resumen de gestión '' del análisis del lugar del mercado de oficinas en Viena indicaba que el edificio Gate 2 ofrecía al arrendatario la posibilidad de influir en la planificación del proyecto de acuerdo con requisitos específicos, la constatación de la existencia de un « contrato público de obras '', en el sentido del artículo 1, apartado 2, letra b), de la Directiva 2004/18, requiere, como mínimo, que se demuestre que se aprovechó realmente de esa posibilidad.
76 En cuanto a la duración del arrendamiento, basta señalar que, en cualquier caso, este aspecto no puede alterar el hecho de que, para constatar que la ejecución de la obra proyectada constituye un « contrato público de obra '', es el condiciones identificadas en la jurisprudencia de los apartados 49 a 51 de la presente sentencia que deben cumplirse. Cabe añadir que el hecho de que un contrato de arrendamiento se celebre por un período prolongado, independientemente de las circunstancias del caso, no es en sí mismo inusual.
77 Además, en el caso de autos, la alegación de la República de Austria, en primer lugar, según la cual la obligación de no rescindir el contrato de arrendamiento durante un período prolongado influye en el importe del alquiler y, en segundo lugar, según la cual la propia Wiener Wohnen deseaba evitar un nuevo traslado lo cual sería costoso y perturbaría seriamente su funcionamiento.
78 En cuanto a la alegación de la Comisión de que Wiener Wohnen encargó a la empresa SET Bauprojektierung, especializada en la planificación de proyectos de construcción, la supervisión de la ejecución específica del proyecto de construcción, y que Wiener Wohnen supervisó así el seguimiento de la ejecución de la obra , como habría hecho un promotor, cabe señalar que no es de ninguna manera inusual que un inquilino tome medidas para garantizar que la mudanza al local pueda tener lugar en la fecha prevista, en particular, como en el presente. caso, donde se trata de una mudanza a gran escala. El hecho de recurrir a los servicios de un tercero especializado en esta materia permite un seguimiento efectivo de los plazos de entrega del inmueble, asegura un seguimiento para detectar retrasos o defectos con la antelación necesaria y realizar las gestiones necesarias, tales como , por ejemplo, extender ciertos arrendamientos en ciertos edificios que aún estaban ocupados.
79 Mediante tal supervisión, Wiener Wohnen tampoco ejerció una influencia decisiva sobre el diseño del edificio Gate 2.
80 Por lo que se refiere a las especificaciones establecidas por Wiener Wohnen, de los autos ante el Tribunal de Justicia se desprende que dicho edificio se diseñó como un edificio de oficinas tradicional, sin referencia a grupos específicos de inquilinos o necesidades específicas. Las alas A y B de ese edificio siguen un sistema de rejilla, habitual en edificios de oficinas de su tamaño, lo que garantiza que la configuración interior se mantenga lo más flexible posible y adaptada a las necesidades de los futuros inquilinos.
81 A este respecto, es normal que una empresa, ya sea privada o pública, que desee alquilar un edificio de oficinas, exprese claramente sus deseos en cuanto a las especificaciones que, en la medida de lo posible, debe cumplir dicho lugar, ya sea en lo que respecta a un edificio aún por construir o un cambio de inquilino donde se realizan trabajos de mejora. Estos pasos no permiten reclasificar un arrendamiento como contrato de obras.
82 En estas circunstancias, es necesario determinar si el pliego de condiciones establecido por Wiener Wohnen tenía por objeto satisfacer unas estipulaciones que iban más allá de lo que normalmente exigiría un inquilino de un edificio como el edificio Gate 2 y que llevaran a considerar a Wiener Wohnen como ejerció una influencia decisiva en su diseño.
83 Como observó la República de Austria, en la medida en que Wiener Wohnen trató de garantizar que se cumplieran las especificaciones de las normas técnicas aplicables en virtud de las disposiciones legales o que las especificaciones del edificio cumplieran con el « estado de la técnica '' normal en el mercado afectado, a la luz del cual se evalúa la correcta ejecución técnica de la construcción, dichos requisitos no pueden considerarse como medidas tomadas por Wiener Wohnen para influir en el diseño del edificio Gate 2 o como superiores a lo que normalmente puede exigir un inquilino.
84 En particular, en la medida en que lo estipulado por Wiener Wohnen se refería a la aplicación de normas, aunque no vinculantes, que pretendían alcanzar objetivos relacionados con la mejora del rendimiento energético de la futura sede de dicha entidad y, de manera más general, la reducción del impacto ambiental. impacto de ese edificio, ni esas estipulaciones excedieron lo que un inquilino de dicho edificio normalmente puede solicitar.
85 Dado que las normas legislativas o reglamentarias en los ámbitos antes mencionados han evolucionado considerablemente en las últimas décadas, haciéndose cada vez más exigentes y siguen evolucionando en esa dirección, el deseo de contar con un edificio cuyas características no se limiten al cumplimiento de las normas vigentes. en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, pero que tienen un cierto grado de longevidad en cuanto al cumplimiento de las normas aplicables a lo largo del tiempo, no pueden considerarse como un requisito excesivo por parte de una entidad pública, como Wiener Wohnen, que busca alquilar un edificio destinado a albergar su administración central durante un largo período.
86 Aunque el número de estas estipulaciones y su grado de detalle es elevado, es cierto que el criterio decisivo en ese contexto es si dichas estipulaciones van más allá de las exigencias habituales de un arrendatario en un edificio como el edificio Gate 2.
87 Si bien la Comisión estableció, a partir de los documentos titulados 'Descripción del edificio y sus instalaciones', de 16 de mayo de 2012, y 'Suplemento a la descripción del edificio y sus instalaciones', de 22 de mayo de 2012, ambos anexos al El contrato de arrendamiento en cuestión, que las estipulaciones presentadas por Wiener Wohnen eran numerosas y detalladas, con ejemplos específicos en apoyo, no se desprende, sin embargo, de sus alegatos escritos que Wiener Wohnen presentó un número no insignificante de estipulaciones que tuvieron el efecto, en que estaban destinados a satisfacer sus propios requisitos, que esa entidad ejerció una influencia decisiva en el diseño del edificio Gate 2.
88 En su recurso, la Comisión cita, en ese contexto, determinadas cláusulas del documento titulado «Descripción del edificio y sus instalaciones». Según esas cláusulas, "todos los ascensores van desde el sótano (garaje) hasta el piso que es en cada caso el más alto", "el trabajo se realiza de acuerdo con las directrices del sistema de certificación ÖGNI – nivel oro", "[ el] suelo [se] eleva con una altura bruta media de aproximadamente 10 cm, con una fuerza de carga de 5 kN / m² »y« el enfriamiento se realiza principalmente mediante elementos de techo activados por calor cubiertos o revestidos con pintura en aerosol ».
89 La Comisión no explica cómo la estipulación de que todos los ascensores deben unir todos los niveles, incluido el más alto, constituye una solicitud inusual. Dado que, como alega la República de Austria, sin ser impugnado a este respecto por la Comisión, tal especificación se deriva de una obligación jurídica, no puede considerarse que refleje el ejercicio de una influencia decisiva en el diseño del edificio imputable a Wiener Wohnen .
90 Del mismo modo, es una práctica habitual prever un suelo elevado en los edificios de oficinas para garantizar, entre otras cosas, la modularidad de la configuración interior. Por lo que se refiere a la altura bruta media y la capacidad de carga de ese suelo, la Comisión tampoco explica por qué las especificaciones mencionadas son inusuales. Lo mismo ocurre con la estipulación de que el edificio de la Puerta 2 debe enfriarse principalmente con elementos de techo activados por calor.
91 Por lo que se refiere al «sistema de certificación ÖGNI – nivel oro», la Comisión observa, en su análisis del documento titulado «Complemento a la descripción del edificio y sus instalaciones», que se afirma en la introducción de dicho documento que «el objetivo declarado por el propietario y el inquilino para obtener el certificado “ÖGNI – GOLD Green Building” se considera acordado y es un requisito incondicional para la ejecución en la planificación y la construcción '. A continuación, la Comisión alega que la alegación de la República de Austria de que dicha certificación fue solicitada desde el principio por el arrendador y no constituye una exigencia de Wiener Wohnen es incorrecta. A este respecto, cabe señalar que el análisis del emplazamiento del 28 de febrero de 2012, elaborado por un topógrafo, ya indica que se prevé la certificación «ÖGNI – nivel oro» para el edificio de la Puerta 2.
92 Por tanto, debe presumirse que el diseño del edificio Gate 2 de acuerdo con los requisitos derivados de dicha certificación no es el resultado de una influencia decisiva ejercida por Wiener Wohnen sino de una iniciativa del arrendador, que fue adoptada , como se indica en el apartado 57 de la presente sentencia, antes de que comenzaran las negociaciones con Wiener Wohnen. Además, la Comisión no indica en sus escritos procesales por qué dicho certificado no se expidió también en beneficio del arrendador. Es evidente que la obtención de dicho certificado aumenta el valor de la propiedad en cuestión.
93 Algunos de los aspectos a los que se hace referencia en los documentos titulados 'Descripción del edificio y sus equipamientos' y 'Suplemento a la descripción del edificio y sus equipamientos' deben entenderse a la luz de la intención de Wiener Wohnen de tener a su disposición, por un largo período, un sitio que reúne todos sus servicios. Así, el requisito relativo al tamaño del suministro eléctrico, para que exista un 25% de capacidad de reserva para cualquier ampliación futura, no parece ser un requisito que vaya más allá de los requisitos habituales de un inquilino en un edificio como la Puerta 2. edificio.
94 En cambio, de los autos ante el Tribunal se desprende que, por motivos económicos que tenían un aspecto especialmente importante para él, Vectigal Immobilien, como propietario y promotor del edificio Gate 2, se ocupó de que la construcción se llevara a cabo de tal modo que, en caso de cesión total o parcial del local por parte de Wiener Wohnen, pueda volver a alquilar inmediatamente el espacio de oficinas en cuestión a terceros. Así, según la República de Austria, Vectigal Immobilien proporcionó, entre otras cosas, para que la totalidad del espacio se dejara disponible en cualquier piso, varios tabiques con salidas de emergencia y acceso a ascensores independientes para cada piso, a fin de Tiene la posibilidad de alquilar espacio individual o alquilar las distintas plantas por separado en el futuro.
95 En definitiva, la Comisión no ha acreditado que las disposiciones de Wiener Wohnen, en su calidad de futuro inquilino, cuestionaran la utilización del edificio Gate 2 como local de oficinas por parte de los inquilinos que pudieran suceder a dicha entidad. En consecuencia, debe sostenerse que los ajustes resultantes de esas estipulaciones no exceden de lo que normalmente puede requerir un inquilino.
96 Por último, contrariamente a la jurisprudencia citada en el apartado 52 de la presente sentencia, el recurso de la Comisión no contiene información ni sobre los costes de las obras en el momento de su finalización en 2014 ni sobre la relación entre dichos costes y el valor, a esa fecha, del monto total del alquiler durante un período de 20 años.
97 Por lo tanto, de todas las consideraciones anteriores se desprende que la Comisión no ha demostrado con la norma jurídica exigida que, en la medida en que Wiener Wohnen adjudicó directamente el contrato de 25 de mayo de 2012 relativo al edificio de oficinas situado en Guglgasse 2-4 en Viena, sin llevar a cabo un procedimiento de licitación competitiva y sin proporcionar el aviso pertinente, la República de Austria ha incumplido sus obligaciones en virtud de los artículos 2 y 28 y el artículo 35, apartado 2, de la Directiva 2004/18.
98 Por tanto, debe desestimarse el recurso de la Comisión.
Costos
99 De conformidad con el artículo 138, apartado 1, del Reglamento de Procedimiento del Tribunal de Justicia, se condena en costas a la parte vencida si han sido solicitadas en los escritos de la parte vencedora. Dado que la República de Austria ha solicitado en costas y la Comisión no ha prosperado, procede condenar en costas a esta última.
Por estos motivos, el Tribunal (Sala Quinta):
1. Descarta la acción.
2) Condenar en costas a la Comisión Europea.
[Firmas]
